Sara Noemí Mata


Un pequeño monstruo seductor
25/Octubre/2010
En todo tiempo, pero especialmente en el que se buscan votos y se rinden informes oficiales, menudean las declaraciones de políticos sobre la gravedad del problema de las colonias irregulares. De allí se sucede la seductora solución de ofrecer por miles, escrituras y titulaciones de propiedad.

Antes del drama humano que supone vivir en estos sitios el problema inicia con la definición del fenómeno. ¿Qué es un fraccionamiento irregular, cuántos son, en dónde están y cuánta gente vive en ellos? Son preguntas elementales que la autoridad debería responder, pero a menudo se evaden las respuestas.

Hay muchas formas y momentos del desarrollo de una colonia o fraccionamiento en que puede caerse o convertirse en irregular. Lo puede ser porque quien se propone fraccionarlo y venderlo no tiene la propiedad legal para ello; porque teniéndola no sigue las reglas para la urbanización; porque se asienta en áreas no autorizadas por la planeación; porque no se apega o lo hace parcialmente a los procedimientos para fraccionar o para introducir la urbanización (servicios públicos), o porque empieza haciéndolos y luego los abandona; también porque los procesos de venta hacia el comprador y futuro residente pueden ser engañosos o fraudulentos.

La irregularidad es un árbol muy frondoso del que básicamente se poda sólo una de las ramas, la de los problemas de propiedad o tenencia. De ahí que si uno visita una colonia regularizada muy probablemente encontrará que vive muy parecido a antes que tuvieran escrituras; y lo que es igual de preocupante, cuando se vuelve a las estadísticas, a través de los años, encuentra que la rama ha crecido más que lo que se le cortó.

Por ejemplificar, en el plan urbano de 1991, es decir, hace casi 20 años, se afirmó que en León existían en 1989, 218 asentamientos irregulares y para entonces, sólo faltaban 19 por regularizar. Ya para 1997, en el documento análogo de la época, se consignaban 125 colonias irregulares. Para 2004 el Implan estimó el problema en 370 fraccionamientos en esta condición.

Un problema con las cifras anteriores es que si uno las revisa en su contexto, los datos no siempre son coherentes, no resultan lógicos ni totalmente creíbles porque sus autores no se tomaron la delicadeza de explicar con qué criterios se estaba definiendo lo irregular (si en la propiedad, la urbanización, los procedimientos ante la autoridad, o qué) y porque se basaban en más en estimaciones que en datos verificados.

Fue hasta el año 2003 cuando el Imuvi levantó un censo para describir el problema. El principal aporte de aquel ejercicio es que detectó y midió los fraccionamientos irregulares, pero sobre todo distinguió los que estaban habitados y los que no. De 307 fraccionamientos localizados, casi la mitad, 151, no tenían a nadie viviendo en sus poco más de 19 mil lotes; de los otros 156 fraccionamientos en alguna condición de irregularidad, que implicaban más de 42 mi lotes, sólo en 10 mil había alguna vivienda de cualquier tipo, desde materiales precarios o en proceso de construcción, lo que arrojaba un aproximado de casi 32 mil habitantes. Sin minimizar la penosa situación de vida que tenían y tienen los pobladores de la irregularidad, esa cifra parece modesta frente al millón 134 mil leoneses, que era la población censal municipal en el 2000.

Lamentablemente este matiz elemental sobre la irregularidad en nuestros lares se ha perdido. El Imuvi afirma en su Informe 2009 que cuenta con un “prerregistro” de 348 colonias irregulares, de las cuales 23 están ubicadas en el área rural; luego enlista un total de 235 “fraccionamientos en administración” que no son otros que los irregulares que ya están en algún trámite para resolver su situación jurídica. Como puede observarse, nuevamente hay un diferencial de cerca de 100 fraccionamientos irregulares: ¿tienen éstos algún habitante?, ¿cuáles de los listados “en administración” están realmente habitados y en qué proporción?

Conocer este dato es básico, pues nos dimensionaría correctamente una cara del problema, la de algunos miles de familias leonesas que no tienen una seguridad jurídica de su patrimonio, lo que además les obliga a vivir con servicios públicos insuficientes, más caros y de baja calidad, pero sobre ello, porque nos descubriría la otra, la de los cientos de personas que desde hace décadas encuentran más rentable comprar, vender, poseer o rentar en el mercado informal del suelo urbano y las muy fuertes influencias que esta dinámica imprime al mercado inmobiliario formal.

Si la informalidad es la vía dominante con la que ha crecido León, no es porque aquí haya más o menos pobres que en Ecatepec o Nezahuacóyotl, sino porque es el resultado e incentivo de un mercado de suelo urbano sin regulaciones, dejado tan libre para que ganen principalmente tres actores: los grandes poseedores de capital inmobiliario, los que conocen y lucran con las leyes que rigen la propiedad y los que sin tener ni uno ni lo otro, cuentan con información estratégica (de planeación e inversión publicas) para ponerla al servicio de los primeros.

Por ello, cada que veo u oigo que un gobernante “dará un fuerte impulso a la regularización de colonias para darle seguridad en el patrimonio de miles de familias”, creo que en realidad está comunicando que todo seguirá igual: que no habrá densificación y rescate de las zonas centrales de la ciudad, ni sobretasas impositivas a quien tenga terrenos ociosos dentro del área urbana, ni se van a capturar las plusvalías que generan la inversión pública, ni se va a contener la expansión hacia la periferia.

Los que compran para vivir en las colonias irregulares efectivamente adquieren un problema para construirse una vida digna, pero los que compran en la informalidad para ganar, le endosan a la ciudad todos los costos. Lo seguirán haciendo mientras sus ganancias sigan a la sombra.
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