Sara Noemí Mata


De agostadero a residencial
24/Junio/2013
El ex alcalde Ricardo Sheffield afirma categórico que se pagó “lo justo” por el terreno al norte del Parque Metropolitano, donde luego su administración inventó que se necesitaba y construiría una deportiva. Él funda su afirmación, en la entrevista con Julio Salas, de la revista 012, diciendo que el precio de 220 millones por 25 hectáreas, pagadas a partes iguales por su gobierno y el que encabezaba su correligionario panista Juan Manuel Oliva, era lo que se expresaba en un avalúo.

Es engañoso este argumento pues así como la especulación no es un delito, un avalúo, así se haya realizado por quien entonces ocupaba un cargo honorífico de vigilancia anticorrupción en las obras públicas, el arquitecto Alejandro Pohls, está lejos de constituir un elemento de verdad inamovible, incuestionable o innegociable, sobre el cual, los intereses del Municipio, es decir, de la colectividad de esta ciudad, no pudieran sobreponerse.

El suelo urbano es un producto peculiar cuyo precio no se fija como el de un auto, un kilo de manzanas o un software, en función de lo que costó producirlo, la innovación que contiene o el capital invertido. Los terrenos en las ciudades logran su valor básicamente por el uso futuro que puedan tener y allí está la trampa de la afirmación sheffieldista.

Sheffield afirma que fue justo pagar 220 millones (en realidad fue más pues al Municipio la compra le generó intereses por cerca de 10 millones) a Eduardo Medrano porque él había invertido a lo largo de un quinquenio en un predio que compró en 31 millones, que tramitó los usos de suelo y lo dejó habilitado para un uso residencial.

Una consulta a las escrituras públicas de dichas transacciones nos ofrece indicios en contrario; la escritura 8,345 del Notario 19 de julio de 2003, que da constancia de la compra original de Eduardo Medrano, señala que el predio estaba definido como de “agostadero” y las medidas y colindancias no revelan la existencia de arroyos, lo que siempre estorba al tipo de desarrollo habitacional como el que ejecuta Residencial Villamagna. No obstante, para cuando Medrano le vendió al Municipio, en las tres diferentes escrituras con que se realiza la compra-venta, ya figura la presencia de arroyos, así como la división de unos 5 mil 400 metros cuadrados (media hectárea de las 25 en cuestión) producto de la imposición en el predio de una servidumbre de paso de servicios públicos.

Por los datos consignados en las escrituras no es posible saber si esa servidumbre de paso va por el medio o los márgenes del resto del predio y si es la misma o está relacionada con la que se trató en sesión del Consejo Directivo del Parque Metropolitano, de septiembre de 2011, por la que SAPAL requería una franja de terreno de 6 metros de ancho para llevar los servicio de agua potable al fraccionamiento El Molino.

Si bien la existencia de los arroyos y de la servidumbre de paso no inutiliza para uso residencial ese predio, cabria preguntarse si dichas condicionantes se contemplaron en el avalúo y por qué con la vista privilegiada a la presa y la rentabilidad aún mayor que habría tenido una inmobiliaria, su dueño decide venderla al gobierno para “algo”. Recordemos que el proyecto de la deportiva aún no aparecía en el horizonte.

La restricción de ese predio por ser inundable o estar en las líneas de amortiguamiento ante lluvias extremas (el llamado NAME) es negada por Sheffield y afirmada por la actual administración, pero ninguno ha exhibido un documento y las autoridades que resguardan dicho dato, CONAGUA o SAPAL, han evitado ante los periodistas dar una respuesta concluyente. Lo que tampoco ha negado Sheffield ni mostrado el actual Cabildo son las pruebas de supuestas respuestas negativas que recibió el señor Medrano, o su empresa, para “rectificar los arroyos”, eufemismo que se usa para acotar o entubar los cauces y compatibilizarlos con la implantación de viviendas y calles.

Las fechas de tales transacciones o dichos llaman a la suspicacia: la venta se autorizó en mayo de 2010 a realizarla en 30 mensualidades, al término de las cuales se entregaría el predio; sin embargo, al mes siguiente, en junio de 2010, cuando acaso se había hecho el primer pago, se hizo la entrega y posesión física del terreno, pero es hasta noviembre del mismo año, cuando el propio vendedor registra ante notario la servidumbre de paso, y en menos de un año (agosto de 2011) SAPAL ya tenía un proyecto para llevar el agua potable a El Molino al parecer sobre ese mismo terreno.

Como está claro, el señor Medrano no invirtió nada en el predio; todo su plusvalor arranca cuando el propio Municipio le asigna un uso de suelo residencial y aquí surgen dudas adicionales sobre esta trama, ahora sobre la actuación de otra paramunicipal: el IMPLAN.

¿Por qué si la instancia independiente de planeación tenía detectada la necesidad de “ampliar las áreas verdes” del Parque Metropolitano y esos predios estaban en breña, relativamente sin impactos del desarrollo urbano, les asignó el uso residencial? ¿Por qué si ahí se podía establecer infraestructura deportiva o convenía crear un amortiguamiento ecológico, no planteó al Ayuntamiento que sobre esos predios se decretara un destino o reserva? Haberlo hecho habría prácticamente anulado la espiral especulativa que bien instrumentó el señor Medrano y habría permitido, en ese mayo de 2010 o en otra fecha, que el Municipio adquiriera o expropiara, a menor precio, los terrenos que para fines públicos luego dijo necesitar.

Pero no, en lugar de eso, en una de las escrituras donde se protocolizó la compra-venta, el Municipio como comprador, con Sheffield y Manrique como los representantes legales, aceptó que “el precio fijado en la operación es justo y legal, sin que la misma exista dolo, error, lesión o mala fe y que si alguno de estos vicios apareciera con posterioridad, renuncian a la acción rescisoria que pudiera asistirles”. ¿Es esto una fórmula notarial común o intrascendente en una escritura o un curarse en salud de nuestros representantes ante una adquisición inmobiliaria tan costosa y sin vinculación a proyecto público alguno?

DEJANOS TU COMENTARIO
1456374297.png
1321493145.gif
1381429645.jpg
1321493278.png
1321493200.png